Muchas de las personas que regularizan una vivienda en el campo acaban haciéndose la misma pregunta: «¿Y ahora puedo alquilarla a turistas?». La respuesta corta es que depende, y que no basta con tener el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación (AFO). Convertir una vivienda en suelo rústico en un alojamiento rural exige que encajen tres piezas distintas: la situación urbanística de la edificación, el uso que se le quiere dar y la inscripción como alojamiento turístico. En esta página te explicamos qué es cada una y qué conviene revisar antes de invertir en reformas o en publicidad.

1. Tres trámites que no son lo mismo

• La declaración de AFO reconoce que una edificación terminada sin licencia ya no puede ser demolida porque ha pasado el plazo para restablecer la legalidad, y que reúne condiciones de seguridad y salubridad. No legaliza la edificación: la deja en una situación reconocida.
• La licencia o la legalización es otra cosa: es obtener el título urbanístico que faltaba cuando la obra sí es compatible con el planeamiento. Si no lo es, lo que cabe es el AFO.
• La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía es el trámite turístico: se hace con una declaración responsable y es la que permite ofrecer la vivienda como alojamiento. La normativa turística no sustituye a la urbanística: si la información sobre la legalidad urbanística de la vivienda no es correcta, la inscripción puede cancelarse.

Tener una de las tres no significa tener las otras dos.

2. Qué te da el AFO y qué no

Según la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), y su Reglamento General (Decreto 550/2022), la declaración de AFO:

• Acredita que la edificación es apta físicamente para ser utilizada, pero no presupone que cumpla los requisitos que se exijan para autorizar una actividad, como la turística.
• Permite, con licencia, obras de conservación y reforma sin aumentar la ocupación ni el volumen, y los cambios de uso que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
• No permite ampliar la casa ni hacer obras antes de tener la resolución, salvo las que ordene el ayuntamiento.

Es decir: el AFO abre una puerta, pero el uso turístico hay que comprobarlo aparte.

3. El uso turístico en suelo rústico

En suelo rústico, los usos que la LISTA considera «ordinarios» son los agrarios, forestales y similares, y la vivienda vinculada a ellos. El uso turístico no está entre ellos. Puede admitirse como actuación extraordinaria de interés público o social que contribuya al desarrollo del medio rural, lo que exige, en general:

• Una autorización previa del ayuntamiento, antes de la licencia, tramitada con un Proyecto de Actuación, con información pública y, según el caso, informe de la Junta.
• Una prestación compensatoria (con carácter general, el 10 % del presupuesto de ejecución material).
• Después, la licencia correspondiente.

La Ley del Turismo de Andalucía (Ley 13/2011) recoge expresamente que una casa rural en suelo no urbanizable se inscribe en el Registro de Turismo sin perjuicio de su tramitación urbanística previa. Hay supuestos particulares —por ejemplo, las edificaciones en hábitat rural diseminado o las terminadas antes de 1975— que tienen un régimen propio y conviene estudiar caso por caso.

4. Casa rural, vivienda turística de alojamiento rural o vivienda de uso turístico

La normativa turística andaluza distingue varias figuras, y no todas sirven para cualquier casa:

• Casa rural: vivienda en el medio rural que presta alojamiento y otros servicios, con un máximo de tres viviendas por edificio y veinte plazas, y con categoría básica o superior (Ley 13/2011 y Decreto 20/2002, de turismo en el medio rural).
• Vivienda turística de alojamiento rural: con los mismos límites, pero solo presta alojamiento.
• Vivienda de uso turístico (Decreto 28/2016): cuando una vivienda del medio rural no reúne los requisitos de alojamiento rural puede ofrecerse como vivienda de uso turístico, pero entonces no puede anunciarse como alojamiento rural. Además, este decreto excluye expresamente las viviendas reconocidas en AFO, salvo autorización previa y expresa del ayuntamiento para el cambio de actividad.

Los alojamientos en el medio rural deben, además, respetar la tipología arquitectónica de la comarca e integrarse en el entorno.

5. Antes de invertir: mira la oferta que ya hay

Además de lo legal, conviene saber con qué vas a competir y a qué precio se anuncia la zona. Una forma sencilla es buscar alojamientos parecidos al tuyo en portales especializados como AlojamientosRurales.es: fíjate en cuántas plazas tienen, qué equipamiento ofrecen y el precio por noche que publican. Según la radiografía del turismo rural de ese portal (edición de septiembre de 2026), en Andalucía hay publicados 1.926 alojamientos rurales, con un precio de partida mediano de 25 € por persona y noche. Son datos de su catálogo y del precio más bajo que anuncia cada alojamiento, no un censo oficial ni lo que se paga de media, pero ayudan a hacer números con los pies en el suelo.

6. Por dónde empezar

Antes de reformar o de dar de alta nada, te recomendamos reunir y revisar:

1. Escrituras y nota simple: qué consta registrado (casa de aperos, cortijo, nave…).
2. Fecha de terminación de la edificación y cómo se acredita.
3. Clasificación del suelo y lo que dice el planeamiento municipal sobre el uso turístico.
4. Riesgos y afecciones: zonas inundables, dominio público, protección del patrimonio…, que pueden impedir el AFO o el uso.
5. Situación urbanística actual: AFO concedido o en trámite, licencia, o edificación anterior a 1975.
6. Un informe técnico sobre el estado de la vivienda y lo que exigiría la figura turística que quieras (plazas, baños, suministros, saneamiento).

Con esa información se puede valorar si el proyecto es viable y qué camino seguir: legalización, AFO y autorización del cambio de uso, actuación extraordinaria o descartar el uso turístico.

¿Tienes una vivienda en suelo rústico y quieres saber si puedes dedicarla a alojamiento rural?

Cuéntanos tu caso y revisamos la documentación contigo. Cada vivienda y cada municipio son distintos: esta página es informativa y no sustituye al estudio de tu expediente.